kredyt hipoteczny na zakup mieszkania banki i pośrednicy finansowi

Jeżeli nie masz wystarczających środków na kupno mieszkania lub domu, to nie pozostaje nic innego jak tylko kredyt hipoteczny. Jakie warunki konieczne są, aby bank dała nam taki kredyt na mieszkanie?

Dla zdecydowanej większości osób, które chcą stać się posiadaczami własnego „eM„, nie ma innej możliwości zakupu mieszkania, jak tylko korzystając z kredytu hipotecznego. Jeżeli nie mamy wystarczających środków, ale posiadamy odpowiednią zdolność i wiarygodność kredytową, to oczywiście nasze szanse rosną. Jakie są wymagane warunki, aby otrzymać kredyt na zakup mieszkania?

Na początku, sprawdźmy gdzie aktualnie o taki kredyt można zapytać: pośrednicy finansowi i banki.

kredyt hipoteczny na zakup mieszkania

Kredytu hipotecznego nie powinniśmy wybierać szybko i bez zastanowienia, wybierając pierwszą lepszą ofertę. Konieczne jest porównanie ofert kredytowych. Jeżeli nie chcemy robić tego samodzielnie lub nie wiemy na co zwrócić uwagę, to najlepiej jest skontaktować się ze specjalistą: doświadczonym pośrednikiem finansowym.

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania czy mieszkaniowy?

Czy jest jakieś rozgraniczenie pomiędzy kredytem hipotecznym, a mieszkaniowym? Oba kredyty są utożsamiane z takim samym zobowiązaniem i nawet bankowcy nie prowadzą takiego rozgraniczenia. I kredyt mieszkaniowy, i kredyt hipoteczny jest udzielany pod zastaw hipoteki na nieruchomości.

Oczywiście kredyt mieszkaniowy wskazuje dokładnie na co mają zostać przeznaczone pieniądze z kredytu: na zakup mieszkania. Natomiast na kredyt hipoteczny można kupić zarówno dom, garaż, jak również:

  • wykupić mieszkanie komunalne,
  • kupić działkę budowlaną,
  • rozpocząć budowę domu,
  • wyremontować nieruchomość .

Należy jednak odróżnić kredyt hipoteczny od pożyczki hipotecznej: są to już dwa różne terminy. Pożyczka hipoteczna jest również udzielana z zabezpieczeniem hipotecznym, ale może być przeznaczona na dowolny cel, nie tylko związany z nieruchomością.

Podstawowe cechy kredytu hipotecznego

Kredyt gotówkowy może być długoterminowym zobowiązaniem, ponieważ maksymalny czas kredytowania wynosi 10 lat. Kredyt hipoteczny, kolokwialnie rzecz ujmując, przebija kredyt gotówkowy trzykrotnie.

Jest to również długotrwałe zobowiązanie nawet i na 30 lat! Tak długi okres kredytowania jest spowodowany tym, że udzielany jest na bardzo wysokie kwoty. O ile maksymalna wartość kredytu gotówkowego to ok. 200 tys. zł (z porównywarką kredytów gotówkowych wyszukasz kredyty i pożyczki gotówkowe, np. na 18000 zł), to w przypadku kredytów hipotecznych, taka wysokość nie jest nawet wartością średnią, ale znacznie poniżej.

Jest to kredyt celowy, w odróżnieniu od pożyczek: pieniądze z kredytu muszą zostać wykorzystane dokładnie na cel zapisany we wniosku kredytowym.

Warunki, które należy spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny

Jakie warunki musimy spełnić, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny?

Jeżeli zobaczysz gdziekolwiek reklamę ze sloganem: „kredyt hipoteczny dla każdego„, to nie wierz w to! Nie ma takiego kredytu! Nie tylko hipotecznego, ale żadnego innego. Aby otrzymać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania musimy nie tylko mieć zdolność kredytową, ale i wiarygodność kredytową. Negatywna ocena jednego z tych głównych czynników dyskwalifikuje nas już na starcie.

Co wpływa na zdolność kredytową? Można wyróżnić między innymi następujące składniki:

  • udokumentowane miesięczne dochody,
  • rodzaj umowy o zatrudnieniu (może to być umowa o pracę, umowa cywilnoprawna, kontrakt),
  • zobowiązania miesięczne i koszty utrzymania (opłaty ponoszone na utrzymanie, ale także posiadane kredyty, karty kredytowe i limity w koncie bankowym),
  • stan cywilny,
  • wykształcenie,
  • miejsce zamieszkania,
  • ilość osób na utrzymaniu,
  • wysokość kredytu hipotecznego oraz czas kredytowania oraz
  • o czym wiele osób zapomina lub nie wie: wysokość wkładu własnego oraz system rat (malejące lub stałe).

Dlaczego zdolność kredytowa jest tak istotna? Na jej podstawie prognozowana jest przyszłość: czy biorąc pod uwagę OBECNE warunki będziemy mogli płacić raty kredytu hipotecznego.

Wiek kredytobiorcy w momencie spłaty kredytu ma również duże znaczenie. Im starszy jest wnioskodawca, to dla banku wzrasta ryzyko udzielenia zobowiązania. Spłacając ostatnią ratę nie powinniśmy mieć więcej niż 75 lat.

Już same wymagania dotyczące zdolności kredytowej mogą znacznie obniżyć szanse na uzyskanie kredytu. Banki najchętniej udzielą kredyt osobom, które są zatrudnione na podstawie umowy o pracę, najlepiej jeszcze na czas nieokreślony. Ale nie oznacza to, że osoby zatrudnione na podstawie umowy cywilnoprawnej lub prowadzące działalność gospodarczą, takiego kredytu nie otrzymają. Nie. Należy tylko poszukać i dlatego w takiej sytuacji najlepiej jest skontaktować się z pośrednikiem finansowym.

Warunek nr 2: pozytywna historia kredytowa w BIK

Każdy bank, w przypadku każdej osoby ubiegającej się o kredyt, ZAWSZE pobiera raport BIK, czyli sprawdza czy mamy pozytywną historię kredytową.

W Biurze Informacji Kredytowej (BIK) znajdują się informacje na temat wszystkich naszych obecnych i przeszłych zobowiązań kredytowych oraz sposobów ich spłacania.

Nic przed bankiem się nie ukryje (dlatego każdy wniosek kredytowy należy wypełniać zgodnie z prawdą) i w raporcie znajdzie się informacja jeżeli mieliśmy problemy z terminową spłatą kredytów i pożyczek oraz czy takie problemy miały charakter pernamentny czy incydentalny. Oczywiście informacje na temat terminowych spłat kredytów również  są odnotowane i to buduje głównie naszą pozytywną historię kredytową.

Uwaga:

  1. Coraz więcej firm pożyczkowych współpracuje z BIK, zatem jeżeli braliśmy taką niebankową pożyczkę, informacja może znaleźć się w raporcie.
  2. W BIK znajdują się również informacje na temat nieudzielonych kredytów i pożyczek. Jeżeli w krótkim czasie kontaktowaliśmy się z kilkoma bankami ws kredytu, to może to mieć wpływ na decyzję kredytową banku (może zmniejszyć ocenę scoringową).

Dokumenty, które należy złożyć ubiegając się o kredyt hipoteczny

Również w przypadku kredytu hipotecznego poza dokładnie wypełnionym wnioskiem kredytowym należy przygotować odpowiednie dokumenty. Listę potrzebnych dokumentów uzyskamy w banku lub u pośrednika finansowego. Między innymi są to:

  • dokumenty potwierdzające nasze dochody,
  • zaświadczenie od pracodawcy z ostatnich kilku miesięcy (zależy to od banku i mogą to być zarówno ostatnie 3 miesiące, jak i 12),
  • rozliczenie podatku od osób fizycznych za rok ubiegły,
  • wyciąg z rachunku bankowego, na które otrzymujemy wynagrodzenie,
  • umowy kredytowe i pożyczkowe wraz z harmonogramem ich spłat,
  • zaświadczenie z banku o aktualnej wysokości zadłużenia,
  • dokumenty związane z nabywaną nieruchomością.

Zgromadzenie niezbędnych dokumentów to nie wszystko, ponieważ pozostanie jeszcze ustanowienie hipoteki (zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego) oraz ustanowienie innych ewentualnych zabezpieczeń.

Dopiero, jeżeli zbierzemy wszystkie wymagane dokumenty i złożymy poprawnie wypełniony wniosek, bank może zacząć analizę. Może to potrwać nawet i kilka tygodni, w zależności od tego jak duże jest zainteresowanie ofertą bankową.

Wymagany wkład własny. Co zrobić kiedy jest za mały?

Czy ktoś jeszcze pamięta, że kilka lat temu banki oferowały kredyty bez wkładu własnego, a nawet i na 110% wartości nieruchomości? Te czasy już jednak odeszły, a od 2017 roku wysokość wkładu własnego wynosi 20%.

Są jednak banki, które akceptują 10% wkładu własnego, ale w takiej sytuacji musimy skorzystać z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Co to oznacza? Jeżeli ubiegamy się o kredyt hipoteczny w wysokości 250 tys. złotych musimy posiadać oszczędności od 25 tys. zł (10% wkładu własnego) do 50 tys. złotych (20% wkładu własnego).

Jeżeli nie mamy wkładu własnego, to szanse na uzyskanie takiego kredytu są znacznie bardziej ograniczone, ale nie niemożliwe.

  • Zabezpieczeniem może być inna nieruchomość (jej wartość musi być wyższa od brakującego wkładu własnego, niekoniecznie musi być naszą własnością – może np. należeć do naszej rodziny),
  • Jeżeli chcemy kupić mieszkanie od dewelopera, to można zapytać o pożyczkę u dewelopera na zakup ich nieruchomości,
  • Można zapytać o pożyczkę z zakładu pracy (bardzo często są nisko oprocentowane).

Im większy mamy wkład własny, to oczywiście mniejszy kredyt hipoteczny jest potrzebny, a bank może nam zaproponować lepsze warunki kredytowania.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie dla młodych małżeństw

Młode osoby czy młode małżeństwa, które zamarzą o własnym mieszkaniu są w dość trudnej sytuacji. Obecnie nie ma programów wspierających młode osoby czy małżeństwa, dlatego takie osoby ubiegają się o kredyt hipoteczny na zasadach takich jak wszystkie inne osoby. Ale: dwie osoby mają zdecydowanie większe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.

Banki, które chcą sprzedać kredyt, bardzo często pomagają klientowi, jeżeli jest to możliwe, w uzyskaniu odpowiedniej zdolności kredytowej. W takiej sytuacji, nie tylko młodym osobom, banki proponują dopisanie do kredytu hipotecznego osoby trzeciej. Może to być zarówno rodzic czy inny członek rodziny. Dzięki temu nie tylko zwiększamy szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, ale i zwiększamy naszą zdolność kredytową.

Tani kredyt hipoteczny, czyli jak wybrać kredyt na zakup mieszkania

Kredyt hipoteczny jest najtańszym zobowiązaniem kredytowym udzielanym przez banki… Jeżeli spojrzymy na ogólne warunki: oprocentowanie czy prowizję.  Ale już w przypadku całkowitego kosztu kredytowego widzimy już, jak dużo musimy oddać.

Podobnie jak w przypadku innych kredytów, tak również i w przypadku kredytu hipotecznego należy 1. zapoznać się z propozycjami banków, 2. porównać oferty kredytów.

Przeczytaj również: Kredyty gotówkowe można porównać korzystając z porównywarki kredytów i pożyczek gotówkowych.

Porównując kredyty hipoteczne powinniśmy zwrócić uwagę na koszt całkowity kredytu.

Elementy kosztu całkowitego, to między innymi:

  • oprocentowanie kredytu hipotecznego, na który składa się: marża banku i stawka referencyjna (zależna od wysokości stóp procentowych ustalanych przez RPP).  Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne.
  • prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego,
  • opłata za rozpatrzenie wniosku,
  • wymagane ubezpieczenie kredytu,
  • inne koszty kredytowe.

Pozostają jeszcze koszty niebankowe.


Dodatkowe informacje dotyczące kredytów hipotecznych

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 roku reguluje proces udzielenia pożyczek i kredytów, które są zabezpieczone hipoteką.

Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej w swoim najnowszym raporcie z 24.10.2019 roku, we wrześniu 2019 r. banki udzieliły ponad 20 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę przekraczającą 5 mld zł. W stosunku do września ubiegłego roku, stanowi to wzrost o 20,7% w ujęciu wartościowym. W ujęciu liczbowym wzrost nastąpił o 10,8%.

Natomiast we wrześniu 2019 r. w porównaniu do sierpnia 2019 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o 0,1%, jednakże wartość kredytu hipotecznego wzrosła o 1,1%.

W okresie styczeń-wrzesień 2019 r. banki udzieliły prawie 180 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę blisko 50 mld zł.

Jak wyjaśnia prof. Waldemar Rogowski z BIK, ponad 68% wartości udzielonych kredytów w podanym okresie dotyczy kredytów hipotecznych powyżej 250 tys. zł. Dodatnie dynamiki sprzedaży kredytów mieszkaniowych dotyczą przede wszystkim kredytów hipotecznych powyżej 250 tys. zł, a w szczególności kredytów większych niż 350 tys. zł. Spadki natomiast obejmują kredyty hipoteczne poniżej 200 tys. zł.

Jak dodaje prof. Waldemar Rogowski, ujemne dynamiki dotyczyły liczby i wartości udzielanych kredytów. Kredytów hipotecznych do 100 tys. zł banki udzieliły o prawie 23% mniej, a w przedziale 100 tys. zł – 150 tys. zł spadek nastąpił o 17,3% w porównaniu do analogicznego okresu w 2018 r.